住宅取得等資金の贈与を受けたときの贈与税や住宅ローン控除の併用について
2021.06.23
住宅取得等資金の贈与を直系尊属から受けると、一定の額まで贈与税が非課税になる特例があります。
この記事では、
・特例を使ったときの贈与税
・特例と住宅ローン控除は併用できるか
について解説します。
住宅取得等資金の贈与を受けたときの贈与税
住宅取得等資金の贈与を受けたときは、贈与税の申告をすることで、一定の額まで贈与税が非課税になります。
非課税となる金額には限度額がありますので、詳しくはこちらをご覧ください。
もし非課税限度額を超える資金の贈与を受けたとき、その部分は、贈与税の対象になります。
ただし、そこでも全額が課税対象になるわけではありません。
いくらから贈与税の対象になるかは、贈与を受ける人（住宅取得等資金をもらった人）の贈与税の計算方法が、「暦年課税」なのか、「相続時精算課税」なのかで変わります。
贈与税の「暦年課税」と「相続時精算課税」とは
贈与税の計算方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」という2つの方法があります。
税務署に何も手続きをしなければ、「暦年課税」ですが、贈与した年の1月1日時点で60歳以上の親・祖父母から受ける住宅取得等資金の贈与であれば、その人物からの贈与について、「相続時精算課税」を選択することができます。
暦年課税とは
「暦年課税」とは、1月1日～12月31日の暦どおりの期間で贈与を区切り、その間にもらったすべての贈与財産を合計して、贈与税を毎年計算する方法です。
「暦年課税」には、毎年110万円の基礎控除があります。
そのため、
・住宅取得等資金の贈与で非課税限度額を超える額が110万円未満である
・その年に他の人から贈与を受けていない
の両方にあてはまれば、贈与税は発生しません。
相続時精算課税とは
贈与した年の1月1日時点で60歳以上の親・祖父母から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、非課税限度額を超える部分は、「相続時精算課税」を選択できます。
「相続時精算課税」を選択すると、その人物からの累計2,500万円の贈与に対する贈与税が、非課税になります。
したがって、「非課税限度額+2,500万円」まで、住宅取得等資金の贈与を、とりあえずのところ非課税で受けることができるということです。
ただし、相続時精算課税で贈与された財産は、相続の時（贈与をした人が亡くなった時）に、相続財産の計算に加えられます。
贈与税は非課税でも、代わりに相続税がかかるという制度です。
「相続時精算課税」を選択するには、税務署に、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに「相続時精算課税選択届出書」を、戸籍謄本などの必要書類とともに提出します。
なお、この届出書を提出すると、その人物からの贈与を暦年課税で受けられなくなります。元に戻すことはできませんので、ご注意ください。
住宅ローン控除との併用が可能か
住宅取得等資金の贈与の非課税特例と、所得税の住宅ローン控除は併用することができます。
たとえば、非課税限度額が1,000万円で、4,000万円の自宅を購入する場合、親から1,000万円の贈与を受けて、自分で3,000万円の住宅ローンを組めば、3,000万円の住宅ローンについて、住宅ローン控除を適用することができます。
ただし、住宅ローン控除を適用できるローンの額にも上限があります。
住宅取得等資金の贈与+住宅ローン控除の場合
住宅ローン控除の対象になるローンの上限は、住宅の取得額です。
仮に4,000万円の自宅に対し、5,000万円の住宅ローンを組んだとき、住宅ローン控除の対象になるのは4,000万円までになります。
この4,000万円の期末残高から、毎年の控除額を計算します。
住宅取得等資金の贈与の非課税特例と住宅ローン控除を併用する場合は、非課税特例を受ける金額を、先に住宅の取得額から差し引きます。
たとえば、
・自宅の取得額：4,000万円
・住宅取得等資金として非課税で受けた贈与：500万円
・住宅ローン：5,000万円
の場合、住宅ローン控除の対象になるローンは、3,500万円になります。
住宅取得等資金の贈与+相続時精算課税+住宅ローン控除の場合
たとえば、
・自宅の取得額：4,000万円
・住宅取得等資金として非課税で受けた贈与：1,000万円
・相続時精算課税による贈与：500万円
・住宅ローン：5,000万円
の場合で、相続時精算課税による500万円も住宅の取得に充てているときは、住宅取得等資金と同様に、先に住宅の取得額から差し引きます。
したがって、住宅ローン控除の対象になるローンは、2,500万円になります。
住宅取得等資金の贈与を受けたときの贈与税や住宅ローン控除の併用について記事まとめ
・住宅取得等資金の贈与の非課税額を超える贈与には、「暦年課税」か「相続時精算課税」で贈与税（相続税）が計算される
・住宅ローン控除との併用は可能であるが、住宅取得に充てた贈与額で調整する必要がある
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