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二世帯住宅での小規模宅地等の特例の適用について

2021.09.21

親名義の土地に二世帯住宅を建て、たとえば1階に親、2階にお子さんのように、親子で一つの建物に別世帯で暮らしているケースで、その敷地に小規模宅地等の特例を適用する場合の要件を整理します。

二世帯住宅における小規模宅地等の特例の適用

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、相続税の特例です。
相続財産である故人の宅地の評価額を、80%又は50%減額します。
特例の対象になる宅地とは、相続開始の直前に故人やその人と同一生計の親族が、事業用・貸付け用・居住用といった用途で利用していた宅地のうち、一定要件を満たすものに限られます。
この特例の目的は、故人の宅地で生活基盤を築いてきた相続人等が、相続税の負担によって、それを失ってしまう事態を回避することにあり、特例の創設はバブル期に遡ります。
したがって、生前の故人の宅地による生活依存度の高い者、故人の資産形成への貢献度の高い者ほど、易しい条件で特例を受けることができ、逆にそうでない者には、ハードルの高い要件を達成することが求められます。
つまり、誰が相続するかで、満たさなければならない要件に違いがあるのです。

小規模宅地等の対象になる相続人とは

今回のテーマである二世帯住宅の宅地に小規模宅地の特例が使えるのは、その宅地を、故人の配偶者か、その建物に住んでいる親族が相続した場合です。
配偶者は、特に要件を満たすことなく相続すれば特例を適用することができます。
親族が相続する場合は、相続税の申告期限まで下記の2つを継続して満たす必要があります。
・引き続きその土地を保有する
・引き続きその建物に居住する
ただし、この二世帯住宅を区分登記している場合は注意点があります。

二世帯住宅を区分登記している場合

かつて、二世帯住宅の敷地に小規模宅地等の特例を使うには、建物内部が階段等で繋がっていることが求められていました。
しかし、時代とともに家族のあり方も多様化し、建物の構造が特例の適用を左右するのは適切でないという理由から、平成26年以降は「一棟の建物」に被相続人と同居する親族に対し、小規模宅地等の特例の適用を認めることになりました。
ただし現在でも、二世帯住宅が各居住部分(例:1階と2階など)で別々に区分して登記されている場合、特例の対象となる宅地は、故人の居住用部分に限られます。
区分所有とは、一棟の建物内で、構造上独立した各部屋に対し、所有者を分けることです。
マンションのような建物が典型的な例ですが、二世帯住宅でも、たとえば1階を父、2階を子の名義で区分登記している場合があります。
小規模宅地等の特例のために、区分登記を解消し、共有名義にすることもあります。

二世帯住宅の建物の名義

宅地はもちろん故人の名義となりますが、二世帯住宅の家屋部分については、故人の名義でも親族の名義でも特例の適用に支障はありません。
ただし、無償で借りている場合に限られます。

二世帯住宅での小規模宅地等の特例の適用について記事まとめ

・故人が住んでいた二世帯住宅の敷地に小規模宅地等の特例の適用は可能
・配偶者か、原則、その建物に住む親族が相続する
・親族が相続する場合は、継続保有・継続居住の要件をいずれも満たすことが必要
・二世帯住宅を区分登記していると、親族の居住部分の宅地は、基本的には特例の対象にならない

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