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税理士コラム

不動産賃貸収入が安定してきたら法人化を検討しましょう

2019.08.25

個人で不動産経営を営み、収入が安定してくると、悩みの種となるのは税金です。
不動産賃貸収入は、個人所得税や事業税、住民税の対象となります。
特に個人所得税は、高額帯の所得ほど税率が高くなる仕組みで、サラリーマンなど本業の収入の上乗せとされている方の場合、かなり高い税率を負担している可能性があります。
また、不動産経営は長く営むほど、経費にできる額が減少することも税負担を押し上げる原因です。
当初は、借入金の利息や減価償却費など経費にできる額も多いのですが、借入金や残存簿価がなくなると、途端に経費がなくなり、税負担が上昇します。
そこで、不動産賃貸業を法人化し、税負担を軽くしたいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
今回は、法人化のメリット、デメリット、注意点等を解説します。

法人成りのメリット

個人所得の圧縮が可能

不動産賃貸業を法人化する場合、不動産を法人名義にして、賃貸収入を法人で得るパターンと、不動産は個人名義のままで、法人にその管理を任せるパターンがあります。
どちらも個人所得の圧縮となり、節税に有効です。
まず、不動産を法人名義とする方法の場合、法人で得た賃貸収入を、役員報酬(給与)として経営者に支払います。
個人の場合、賃貸収入は不動産所得に分類されますが、賃貸収入を一旦法人が受けて、そこから給与として受け取る場合、その収入は給与所得に分類され、給与所得控除額を収入額から控除することができます。
もし、賃貸収入を、法人を介して全て給与として受け取った場合、理論上は、給与所得控除額の分だけ必ず所得を圧縮することができます。
一方、賃貸物件を個人の名義のままとし、法人に管理を任せる場合、2通りの方式があります。
1つは、法人に、入居募集や家賃徴収といった事務やメンテナンス等を委託する「管理委託方式」で、もう1つは、法人が物件を一括借上げして家賃保証を行う「サブリース方式」です。
いずれも、個人が得る不動産収入から、法人に支払う管理料等を経費とすることで、個人の所得を圧縮することができます。

個人所得税よりも税率が低くなる

個人所得税は、課税される所得が高い部分ほど税率が上がる「超過累進税率」のしくみが採用されています。税率は、5%から45%です。
これに対し、法人にかかる税金は、超過累進税率となるものもありますが、個人ほど大きく上昇することはありません。実効税率は25%~35%ほどです。
このことから、個人の所得が多ければ、法人に所得を分けた方が、税負担は軽減されます。

法人成りのデメリット

所得が多くない場合は個人の方が得

所得が多くない場合は、個人のままの方がお得です。
個人のメリットとしては、青色申告特別控除額で最大65万円を経費にできることや、事業税が年間290万円まで非課税であることです。
法人化が得になる分岐点は、個人の所得控除などにもよりますが、所得の合計が500~600万円ほどであれば、法人化が本当に有利かどうか、税理士にシミュレーションを依頼することをおすすめします。

法人ならではの支出に注意

法人化する際には、初期費用として定款の作成や認証、法人の登記などに費用がかかります。
また、運営コストとして、社会保険料の会社負担分や、赤字でも発生する法人住民税(最低年間7万円)の負担に注意が必要です。

事務手続きが増える

法人の場合、税務申告は、税務署、県税事務所、市町村それぞれに専用の様式で、税金の申告書を提出しなければなりません。
また、役員報酬を支払う場合は、源泉徴収も必要となります。

法人化は税理士に相談しよう

法人化には節税メリットもありますが、デメリットもあります。
特に税務申告は、個人とは勝手が違うため、戸惑うことが多いかと思います。
また、不動産賃貸業ならではの注意点もあります。
たとえば、法人に個人の土地を賃貸すると、法人に、権利金の認定課税が行われる場合があることです。
権利金の認定課税は、税務署への届出で対応することもできるため、一度、税理士にご相談ください。
また、個人から法人に支払う管理料も重要で、もし相場より高く設定すると、不動産所得の経費として否認される可能性があります。
管理料の適正額も、税理士にご相談下さい。
そのほか、法人化が適正かどうかのシミュレーションや、税務申告の代行なども承っております。

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