【新型コロナ】賃料を減額した不動産オーナーの税務上の注意点
2020.07.20
新型コロナウイルス感染症の影響によって、国から不動産業者に対し、家賃の支払いが困難な者には支払い猶予や賃料の減免など柔軟な対応を検討することが呼びかけられています。
今回は、これによって賃料を減額した不動産オーナーの法人税・消費税の税務上の注意点について解説します。
賃料の減額は原則、「寄附金」に
不動産オーナー（法人）が借主の賃料を減額した場合、本来の賃料と減額後の賃料の差額は、法人税法上の「寄附金」にあたります。
これは法人が低い対価で経済的な利益を供与したとき、その差額が実質的に贈与と認められる場合は、寄附金に含めるというルールがあるからです。（法人税法第37条第8項）
寄附金にあたると、その全額を損金に算入することができません。
復旧支援のための取引条件の変更であれば寄附金にならない
ただし、災害からの復旧を支援するために、災害発生後相当の期間内に行われた減額や免除であれば、寄附金にならないケースがあります。
寄附金にならないのは、以下の2つのケースです。
・災害発生後に授受する賃料の全部または一部の免除を行うなど従前の取引条件を変更する場合
・災害発生後に新たに行う取引につき従前の取引条件を変更する場合
（法人税基本通達9-4-6の2）
国税庁の例
前項のとおり、寄附金にあたるかどうかは、取引条件の変更にあたるかどうかがポイントです。
国税庁のFAQでは、新型コロナウイルス感染症に関連する賃料の減額が次の条件を満たすものであれば、実質的に取引条件の変更と考えられるとし、寄附金として扱わないことが示されています。
・取引先等において、新型コロナウイルス感染症に関連して収入が減少し、事業継続が困難となったこと、又は困難となるおそれが明らかであること
・賃料の減額が、取引先等の復旧支援（営業継続や雇用確保など）を目的としたものであり、そのことが書面などにより確認できること
・賃料の減額が、取引先等において被害が生じた後、相当の期間（通常の営業活動を再開するための復旧過程にある期間をいいます。）内に行われたものであること
条件のうち、2番目の「書面などにより確認できること」には注意する必要があります。
減額変更に関する契約書を交わすなどの対応を行いましょう。
（参考）国税における新型コロナウイルス感染症拡大防止への対応と申告や納税などの当面の税務上の取扱いに関するFAQ《賃貸物件のオーナーが賃料の減額を行った場合》
賃料が消費税8％（経過措置）の対象である場合
続いて、消費税の注意点になります。
事務所などの賃料は課税売上になりますが、もしそれが「経過措置」の対象である場合、減額後の消費税率は何％になるのでしょうか。
経過措置とは
一定の取引について、2019年10月以後も引き続き、旧8％の税率を適用する措置のことです。
経過措置については、こちらの記事もご覧ください。
参照記事：増税後も8%が適用される「経過措置」と「軽減税率」の違い
経過措置の対象となる賃貸契約
賃貸契約のうち、経過措置の対象になるのは
・2013年10月1日～2019年3月31日の間に締結されている
・2019年10月1日より前から同日以後引き続き貸付けを行っている
のいずれにも当てはまる契約で、かつ、その内容が一定の要件を満たしているものに限られます。
ただし、2019年4月1日以後に賃料の変更が行われた場合、変更後は経過措置が適用されないため、10％の消費税率を適用しなければなりません。
理由は、賃料を変更することが実質的に新しい契約を締結するのと同じだと考えるからです。
しかし、賃料の変更が「正当な理由に基づくものである場合」は、新たな貸付契約が締結されたとは扱いません。（31年経過措置通達19等）
つまり正当な理由による減額であれば、引き続き、経過措置の旧8％を適用するということです。
新型コロナウイルス感染症は「正当な理由」に
今回の賃料の減額は、国からの要請を踏まえて行われていると思います。
そのため国税庁のFAQでは、「政府からの要請を踏まえて新型コロナウイルス感染症等の影響を受けた賃借人の支援のために賃料を減額することが明らかな場合」は、正当な理由に基づくものとして取り扱って差し支えないとしています。
ただし、上記のケースにあてはまることを「変更契約書」や「覚書」等によって明らかにしておく必要があります。
なお、国からの要請が行われる前に減額した場合も、同様に取り扱ってよいとされています。
（参考）国税における新型コロナウイルス感染症拡大防止への対応と申告や納税などの当面の税務上の取扱いに関するFAQ《賃料の減額を行った場合の消費税率等の経過措置について》
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